DIREITOS AQUISITIVOS DA MATRÍCULA Nº 127.033: 

IMÓVEL: Um lote de terras para construção urbana de n° 10, Quadra 48, situado a Avenida T-2, no Setor Bueno, com a área total de 363,00m², medindo: 13,20m de frente; 13,20m pela linha de fundos em divisa com o lote 11-A; 27,50m pelo lado direito com o lote 09-A; e 27,50m pelo lado esquerdo com os lotes 10-A e 11, bem como a casa residencial nele edificada composta de: ALPENDRE, SALA, 02 QUARTOS, COPA, BANHEIRO, COZINHA E ÁREA DE SERVIÇO.

1. IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL: O imóvel em avaliação consiste em uma casa simples, localizada na Avenida T-2, quadra 48 lote número 10, Setor Bueno, Goiânia-GO, em um lote de 363 m². A propriedade está situada abaixo da Praça da T-8 e acima da Avenida T-7, em uma região de alto valor comercial e potencial de crescimento.

2. METODOLOGIA E NORMAS TÉCNICAS: A avaliação foi realizada com base na Norma Brasileira ABNT NBR 14.653-1 e NBR 14.653-2, que estabelecem os procedimentos para avaliação de bens imóveis. Foram adotados os seguintes graus de fundamentação e precisão: • Fundamentação: Nível III (análise de mercado com dados comparativos de imóveis similares). • Precisão: Classe B (avaliação com margem de erro estimada em até 10%, considerando as características do imóvel e do mercado local).

3.1. Localização e Infraestrutura: O imóvel está em área privilegiada, com: • Acessibilidade: Proximidade da Avenida T-2, linha de ônibus, e vias principais. • Serviços: Escolas, supermercados, consultórios médicos, galerias comerciais e bancos em um raio de 1.000 metros. • Potencial: Região nobre com possibilidade de construção vertical (até 4 pavimentos).

3.2. Estado de Conservação • Estrutura: Casa com laje parcial, ampliação irregular, forro de PVC e paredes de acartonado. • Defeitos: Infiltrações, rachaduras e necessidade de reforma para adequação ao uso comercial/residencial. • Ocupação: Atualmente alugado por valor abaixo do mercado, refletindo o estado precário.

3.3. Restrições Não há restrições urbanísticas ou registrais que impeçam a comercialização. A região é destinada a uso misto (residencial/comercial).

4.1. Comparação com Imóveis Similares: Foram analisados dados de imóveis no Setor Bueno, conforme anexos (imagens):

Localização	Área (m²)	Valor (R$)	Valor/m² (R$)
Avenida T-2 (Lote 765 m²)	765	2.200.000	2.875
Avenida T-2 (Lote 452 m²)	452	3.000.000	6.637
Avenida T-4 (Lote 750 m²)	750	4.500.000	6.000
Avenida C-197 (434 m²)	434	895.000	2.062

 

Média do valor/m² na região: R$ 4.393 (considerando outliers como o lote de R$ 6.637/m², que apresenta benfeitorias ou localização excepcional).

4.2. Valor do Imóvel Avaliado: • Área do terreno: 363 m². • Valor/m² ajustado: R$ 3.800 (considerando estado precário e necessidade de reforma). • Valor total: R$ 1.379.400 (trezentos e sessenta e três m² × R$ 3.800).

Justificativa: O valor foi reduzido em relação à média devido às condições físicas do imóvel e à necessidade de investimento em reformas. O imóvel está em estado razoável, porém com: • Defeitos: Rachaduras, infiltrações e construção antiga; • Reforma necessária: Sim, para adequação a uso residencial/comercial; A estrutura ampliada com forro de PVC e paredes de acartonados ou divisórias demanda revitalização. Ocupado por aluguel abaixo do mercado. A ocupação não interfere significativamente na avaliação, mas o valor reduzido do aluguel reflete o estado atual do imóvel.

ÔNUS:

R.01. ARROLAMENTO COMUM DOS BENS DEIXADO PELO FALECIMENTO DE FLAVIO AUGUSTO VALENTE PINHEIRO.

AV.04. ALTERAÇÃO DE TIPO SOCIETÁRIO EMITIDO PELA CAIXA ECONOMICA FEDERAL, PARA CONSIGNAR A ALTERAÇÃO DO TIPO SOCIETÁRIO DA ALIANÇA COMÉRCIO E ADMNISTRAÇÃO DE BENS MÓVEIS LTDA PARA ALIANÇA COMÉRCIO E ADMINISTRAÇÃO DE BENS MÓVEIS EIRELI.

R.06. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CREDOR: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL.

AV.07. CÉDULA DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO. CUSTODIANTE: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL.

AV.08. DESIGNAÇÃO CADASTRAL. O imóvel desta matrícula possui a designação cadastral sob o n. 30309900300021.

AV.09. AVERBAÇÃO PREMONITÓRIA. PROCESSO N° 5147788.84.2019.8.09.0051, proposta por: LEONARDO BATISTA PEREIRA e MANOEL PEREIRA BATISTA.

AV.10. AVERBAÇÃO PREMONITÓRIA. PROCESSO N° 5076208.57.2020.8.09.0051, proposta por: COOPERATIVA DE CRÉDITO DE LIVRE ADMISSÃO CENTRO BRASILEIRA.

R.11. PENHORA. PROCESSO N° 5147788.84.2019.8.09.0051, proposta por: LEONARDO BATISTA PEREIRA.